Vous êtes ici : Accueil > Actualités > Les baux de résidence principale

Les baux de résidence principale

Le 07 août 2014
synthèse facilitant la compréhension de la législation sur les baux de résidence principale

LE BAIL DE RESIDENCE PRINCIPALE

 

Cette courte actualité a pour objet de synthétiser la législation applicable aux baux affectés par le preneur à sa résidence principale.

Il s'agit en effet du cas d'espèce le plus courant et pour lequel le Législateur a expressément une protection accrue.

Une grande partie de cette législation est d'ailleurs impérative et prévaudra même en cas de clauses contractuelles contraires.

Avertissement préalable.

Les informations développées ci-dessous font partie des compétences transférées complètement ou partiellement aux communautés et régions depuis le 1er juillet 2014, suite à la sixième réforme de l’Etat.

Dès lors, la réglementation existante reste d’application jusqu’à ce qu’une communauté ou une région décident de modifications ou de nouvelles règles.

Durée des contrats de bail de résidences principales.

Plusieurs types de contrat de bail de résidence principal peuvent être conclus.

  1. Le contrat standard est le contrat de bail de 9 ans prévu par la Loi du 21 février 1991.

La durée standard d’un contrat est de 9 ans.

Si la durée de bail n’est pas précisée dans le contrat ou si elle est comprise entre 3 et 9 ans, le contrat est automatiquement considéré comme un contrat de 9 ans.

Seuls les contrats suivants ne couvrent pas une période de 9 ans :

-        les contrats de trois ans ou moins

-        les contrats à durée de plus de 9 ans

-        les contrats conclus pour la vie du locataire

Le début de la période de neuf ans commence au jour mentionné dans le contrat.

Si le contrat de bail a été conclu verbalement avant la loi du 21 février 1991, la date de début est celle à laquelle le locataire a pu emménager.

Après la loi du 28 février 1991, tous les contrats de bail de résidence principale doivent être conclus par écrit.

Après la fin de location de 9 ans, tant le locataire que le propriétaire peuvent mettre fin au contrat.

Les parties ne doivent pas donner :

-        ni de motif de cette décision

-        ni payer une indemnité à l’autre partie, à condition qu’ils résilient le contrat au moins six mois avant l’échéance.

Si aucune des parties ne résilie le contrat, ce dernier sera automatiquement prorogé de trois ans après la période de neuf ans.

Dans ce cas, les conditions de l’ancien contrat restent valables et tous les trois ans les parties ont la possibilité de mettre fin au contrat sans payer d’indemnités à condition de respecter un préavis de 6 mois.

  1. Le contrat de bail de courte durée.

Il est possible que le preneur et le bailleur concluent un contrat écrit, ou des contrats successifs, pour une durée qui ne dépasse pas trois ans.

Ces contrats d’une durée de trois ans ou moins peuvent être prolongés qu’une seule fois, par un écrit et reprendre les mêmes conditions que l’ancien contrat.

La durée de ces contrats successifs peut être la même mais ce n’est pas obligatoire ; il est donc possible de prolonger de deux ans un contrat d’un an.

Tant la doctrine que la jurisprudence sont divisées sur ce que le loi entend par "écrit" nécessaire à prolonger un bail de courte durée.

En effet, certains juges admettent que si une clause est prévue dans le contrat la prorogation du contrat sans dépasser une deuxième période de trois ans est permise. Selon cette jurisprudence, la condition de la nécessité d’un écrit prévu par la loi est respectée.

Par contre d’autres décisions de jurisprudence exigent un nouvel écrit . Ces juges considèrent donc que la tacite reconduction (soit la prolongation d'un nouveau bail à l'issue de la période d'un an) utilisée dans le contrat de bail est exclue pour les baux de courte durée.

Une précision très importante et que les gens oublient malheureusement presque systématiquement : Sauf commun accord, ni le locataire, ni le bailleur ne peuvent unilatéralement mettre fin anticipativement au contrat de bail de courte durée.

Depuis la loi du 13 avril 1997 modifiant la loi du 21 février 1991, les parties doivent notifier à l’autre partie un congé de trois mois avant l’expiration de la durée convenue pour mettre fin au contrat.

A défaut d’une telle notification, le contrat de bail se transforme ipso facto et rétroactivement en un bail de 9 ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et aux mêmes conditions avec toutes les conséquences que cela implique.

 

N’y a-t-il aucune possibilité de mettre fin anticipativement à un contrat de bail de courte durée alors que le contrat comprendrait une clause le permettant ?

Sur ce point également la jurisprudence reste divisée.

Pour être bref et sans préjuger d'une certaine jurisprudence minoritaire, la résiliation anticipée peut intervenir à la condition qu’une clause le stipule dans le contrat.

La jurisprudence semble en effet assez majoritairement favorable à la validité de telles clauses du moins lorsqu’elles sont rédigées au bénéfice du locataire, ces clauses protègent les intérêts du locataire, ce qui correspondent précisément à l’objectif du législateur.

A défaut de telles clauses, les parties sont tenues de respecter le terme convenu dans le contrat.

 

  1. Le contrat de bail de plus de 9 ans.

Il est possible de conclure un contrat de bail écrit à durée déterminée de plus de neuf ans.

Pour de tels baux, les mêmes conditions sont d’application que le bail de 9 ans.

 

  1. Le contrat de bail à vie

Il est possible de conclure un bail pour la vie.

Le contrat prend alors automatiquement fin à la mort du locataire. Par contre le locataire peut à tout moment résilier le contrat en notifiant un congé de 3 mois.

 

Résiliation anticipée.

Pour les baux de 9 ans et les contrats de longue durée, il existe différentes possibilité pour résilier le contrat avant son échéance.

Pour le contrat de courte durée et les baux à vie, comme dit ci-dessus, ces contrats sont soumis à des règles spécifiques.

  1. Résiliation par le locataire

Le locataire peut à tout moment mettre fin au contrat sans devoir donner de justification mais à la condition qu’il envoie au bailleur un préavis de trois mois.

Pendant les premières années du bail, le locataire devra cependant payer une indemnité :

-        de trois mois s’il part pendant la première année

-        de deux mois s’il part pendant la deuxième année

-        de un mois s’il part pendant la troisième année.

Attention : pour les contrats qui n’auraient pas été enregistrés dans les deux mois après la conclusion du contrat, la loi du 1er juillet 2007 permet au locataire de quitter les lieux sans devoir payer d’indemnité ni notifier de préavis.

Le locataire a également la possibilité de donner un contre préavis si le bailleur met fin au bail anticipativement moyennant un congé de 6 mois afin d’occuper les lieux personnellement, d’exécuter des travaux ou sans évoquer de motif.

Dans ce cas, le locataire peut donner un contre-préavis d’un mois, c’est-à-dire notifier un congé d’un mois. Dans ce cas, il ne doit pas payer d’indemnité, même si le congé intervient pendant les trois premières années du contrat.

 

  1. Résiliation par le bailleur

2.1 Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail pour occuper personnellement le bien.

Le bailleur doit prendre en compte un congé de 6 mois et préciser la raison de la résilier ainsi que l’identité de la ou les personnes qui occuperont le bien.

En effet, un congé sans motif est nul.

Les personnes suivantes peuvent occuper le bien personnellement:

-        le bailleur

-        son conjoint

-        ses enfants, petits-enfants ou enfants adoptifs et les enfants du conjoint

-        des ascendants (père, mère, grands-parents) du bailleur ou du conjoint

-        frères, sœurs, oncles, tantes, neveux ou nièces du bailleur ou de son conjoint.

Par contre pendant les trois premières années du bail, le logement ne peut être occupé par les membres du troisième degré.

Le bailleur ou un membre de sa famille doit personnellement occuper le bien dans l’année qui suite l’expiration du préavis et le bien doit rester effectivement habité pendant au moins deux ans.

A défaut le locataire peut réclamer une indemnité équivalente à 18 mois de loyer.

Cette obligation tombe si le bailleur est en mesure d' invoquer une « circonstance exceptionnelle » c’est-à-dire un évènement important et indépendant de sa volonté qui l'empêche d’exécuter ses projets.

 

2.2 Le bailleur peut mettre fin au contrat afin d’exécuter des travaux.

Le bailleur ne peut cependant mettre fin au bail qu’à l’expiration de chaque période de trois et à condition de notifier au locataire un congé de 6 mois.

Il doit préciser le raison pour laquelle il met fin au bail et répondre à quatre conditions :

-        le préavis doit être accompagné d’une copie d’un des documents suivants : permis de bâtir, un devis détaillé, une description des travaux et estimation détaillée de leur coût, un contrat d’entreprise

-        le bailleur doit démontrer que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et règlementaires en matière d’urbanisme

-        le bailleur doit établir que les travaux affecteront une partie importante du bien

-        le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer.

Les travaux doivent commencer dans les six mois et être terminés dans les 24 mois qui suivent l’échéance du préavis.

A défaut le locataire peut demander une indemnité équivalente à 18 mois de loyer sauf si la bailleur peut invoquer une circonstance exceptionnelle.

Le bailleur peut mettre fin au contrat de bail sans motif mais moyennant une indemnité.

A la fin du premier ou du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au bail sans motif mais à la condition de notifier un congé de 6 mois et de verser au locataire une indemnité égale à :

-        9 mois de loyer à la fin du premier triennat

-        6 mois à la fin du deuxième triennat

Ces clauses contractuelles ne sont pas contraignantes. Le contrat peut donc les exclure ou limiter le droit au bailleur de mettre fin au bail avant le terme.

Prorogation pour circonstances exceptionnelles

Lorsque le contrat vient à échéance ou prend fin par l’effet d’un congé, le locataire qui justifie de circonstances exceptionnelles peut demander une prorogation au bailleur.

Selon la loi, ces circonstances sont celles qui rendent problématique pendant un certain temps la perspective d’un déménagement ou la recherche d’un autre logement. Elles visent d’une part, des situation d’urgence, importantes, imprévisibles ou subies, d’autre part, des difficultés telles que le grand âge du preneur…

Sous peine de nullité, cette prorogation est demandée au bailleur par lettre recommandée au plus tard un mois avant l’expiration du bail.

A défaut d’accord entre les parties, il appartiendra au juge de statuer et de décider en tenant compte de l’intérêt des parties.

Si le juge consent à la prorogation, il devra préciser la durée de celle-ci en prenant en compte les intérêts des deux parties.

A défaut de renter dans les conditions strictes prévues par la loi pour justifier de circonstances exceptionnelles, le preneur peut solliciter des termes et délais de grâces aux conditions de l’article 1244, alinéa 2 du Code civil dès lors qu’il est malheureux et de bonne foi.

c