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Les Servitudes

Le 28 juillet 2015

LES SERVITUDES

La servitude est un service que rend un fonds -immeuble ou terrain - (qui sera appelé le fonds servant) à un autre fond (le fonds dominant).

Il s’agit d’un droit attaché à un bien au profit d’un autre bien. Ce droit n’est pas attaché au propriétaire du bien mais à son immeuble.

Cette servitude peut être établie par convention (servitude du fait de l’homme) ou découler directement de la loi (servitude légale).

Envisageons ces deux notions dont le régime juridique diffère fondamentalement :

 

  1. SERVITUDES DU FAIT DE L’HOMME

 

NOTION LEGALE DE SERVITUDE

En vertu de l’article 637 du Code civil, la servitude est une charge s’imposant à un fonds pour accroître l’usage et l’utilité d’un autre fonds appartenant à autrui.

Ce droit réel implique donc une relation, à tout le moins entre deux héritages appartenant à des propriétaires différents : un même propriétaire ne peut stipuler une servitude au profit d’un de ses terrains qu’il loue à un tiers à charge d’un autre de ses terrains.

L’article 686 du Code civil précise qu’une servitude ne peut être imposée qu’à un fonds et pour un fonds et non à une personne au profit d’une autre personne. Néanmoins, la jurisprudence rappelle que cet article ne doit pas être interprété littéralement puisque les servitudes profitent toujours in fine à des personnes.

MODES D’ETABLISSEMENT DES SERVITUDES ?

A)   Par titre

En général, la jurisprudence considère que, dès lors que la servitude implique une restriction des prérogatives normales issues du droit de propriété, l’écrit demandé comme mode de preuve doit émaner- notamment- de celui qui dispose de telles prérogatives sur le fonds servant.

Le titre doit être rédigé et signé par toutes les parties à l’acte juridique, en l’occurrence par les propriétaires des fonds dominant et servant. Il est fréquent que les juges considèrent les clauses de styles se trouvant dans le compromis de vente ou l’acte authentique de vente, telles que « l’acquéreur prend le bien vendu dans l’état où il se trouve avec toutes ses servitudes actives ou passives, occultes ou apparentes, ect …. » n’ont aucune force probante particulière vu l’absence totale de précision.

Selon le droit commun, la preuve du titre constitutif de la servitude ne peut – en principe - être rapportée que par un écrit (et donc pas par témoins) lorsque la valeur de cet acte est supérieur à 375 €.

Néanmoins, l’article 695 du Code civil instaure un mode de preuve propre aux servitudes par le titre recognitif : lorsque l’écrit litigieux contient l’expression de la volonté du propriétaire du fonds servant de reconnaître l’existence de la servitude litigieuse.

Enfin, pour être opposable aux tiers, la convention par laquelle le propriétaire consent une servitude sur son bien en faveur d’un bien appartenant à autrui doit être transcrite dans les registres de la conservation aux hypothèques territorialement compétente.

B)   Par usucapion

L’usucapion par possession trentenaire est parfois invoquée pour établir la servitude de vue, d’égout des toits, de distance de plantations, ….

Actuellement la majorité des décisions de jurisprudence utilisent d’usucapion comme mode constitutif, par exemple, d’une servitude de plantations illégalement plantées.

Cela étant, il y a lieu de préciser que certains auteurs de doctrine et certains juges considèrent que la prescription acquisitive trentenaire repose sur la possession et suppose donc la mainmise matérielle sur un bien appartenant à autrui, comme un empiétement par exemple. Or, lorsque le propriétaire invoque la maintien durant trente ans d’un arbre à hautes tiges à une distance de moins de 2 mètres de la limite de sa propriété, la plantation litigieuse n’en demeure pas moins sur sa propriété et non sur celle de son voisin. Il ne peut donc se prévaloir d’aucun corpus (mainmise) sur le bien appartenant à son voisin. Or sans corpus, pas de possession, et point d’usucapion.

Ce courant doctrinal et de jurisprudence considère plutôt que si le titulaire de la servitude légale omet pendant trente ans d’exiger le respect des distances de plantations, le droit de ce dernier s’éteint par la prescription extinctive.

Or, les mécanismes des prescriptions extinctives et acquisitives (par usucapion) sont différents.

Ainsi en matière de servitude de jours et de vues, le propriétaire sur lequel donne la vue perd certes le droit d’exiger la suppression de celle-ci mais conserve le droit d’aménager da propriété comme il l’entend, sous réserve d’un abus de droit ou d’une rupture de l’équilibre existant entre les deux fonds.

En revanche, lorsque la vue est aménagée par un rebord ou une saillie, elle empiète sur le fonds du voisin. Dès lors, le propriétaire qui bénéficie de la vue acquiert, après trente ans, une servitude de vue que le voisin devra respecter et ce dernier ne pourra plus construire à son gré au risque de sef aire assigner en justice.

A)   Par destination du père de famille

Dans ce cas, il faut une servitude continue et apparente.

Les conditions permettant l’établissement d’une servitude continue et apparente par destination du père de famille sont au nombre de trois : l’apparence antérieure aux deux fonds- servant et dominant- à un même propriétaire, la réalisation par le propriétaire commun d’un lien de service entre ses fonds, ainsi que le maintien de ce lien, présentant les caractères d’une servitude continue et apparente, lors de la division des fonds.

La destination du père de famille est donc l’acte par laquel le propriétaire de deux héritages établit entre eux un rapport qui constituerait une servitude s’ils appartenaient à des propriétaires différents.

Tant que les fonds demeurent aux mains du même propriétaire cela empêche la naissance d’une véritable servitude. Lorsqu’en raison de l’attribution d’une des fonds à un propriétaire distinct et que nonobstant cette attribution, le lien de service, continu et apparent est maintenu entre les fonds la loi suppose qu’il est dans l’intention commune de leur propriétaire respectif de poursuivre l’état des choses établi par le père de famille. Cette présomption d’accord tacite est cependant réfragable de sorte que si, au moment de la division des fonds, l’un des propriétaires s’oppose au maintien du lien de service, la destination du père de famille ne peut permettre le créer une servitude.

 

  1. LES SERVITUDES LEGALES

BORNAGE

L’article 646 du Code civil permet à tout propriétaire de contraindre son voisin au bornage : c’est –à-dire de fixer la ligne séparative de deux terrains contigus en la matérialisant par des signes extérieurs et permanents.

L’acte en bornage ne doit pas être confondu avec l’action en revendication quant à la question de savoir où se situe la limite séparative de deux terrains.

L’action en bornage est de la compétence spéciale du Juge de Paix, l’action en revendication ne pourra quant à elle être intentée devant le Juge de Paix que si la demande n’excède pas 2 500 €.

ECOULEMENT DES EAUX NATURELLES

En vertu de l’article 640, al 1er du Code civil, les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux naturelles qui s’en écoulent.

Les eaux naturelles proviennent naturellement d’un fonds et qui s’écoulent en suivant la pente naturelle du sol sans que la main de l’homme y contribue.

Il convient également d’y assimiler ce qui est charrié par ces eaux comme par exemple le sable, gravier, pierres, ….

DISTANCES DE PLANTATIONS.

L’article 35 alinéa 1er du Code rural prescrit qu’il n’est permis de planter des arbres qu’à une distance consacrée par les usages constants et reconnus et à défaut de tels usages, à une distance minimale de deux mètres de la ligne séparative de deux terrains pour les arbres de haute tige et de 50 centimètres pour les arbres de basse tige.

Les juridictions considèrent qu’il n’est pas seulement interdit de « planter » mais également « d’avoir » des arbres en deçà de la limite légale.

Le propriétaire d’un fonds est donc soumis au respect de l’article 35 du Code rural même si les plantations ont été effectuées par son prédécesseur.

L’article 35 alinéa 2 et 3 du Code rural précise que les arbres fruitiers de toute espèce peuvent être plantés en espalier de chaque côté du mur séparatif des deux propriétés, sans qu’aucune distance ne doive être observée par rapport à la ligne séparative des fonds étant entendu que si le mur n’est pas mitoyen seul son propriétaire a le droit d’y appuyer les espaliers. A cet égard la Cour de cassation a estimé le 23 janvier 2014, qu’il ne peut être déduit de cette disposition qu’il est interdit à un voisin de faire pousser du lierre et de la vigne contre un mur mitoyen.

Il est possible de déroger à l’article 35 du Code rural et donc d’avoir des plantations en deçà des distances légales notamment par un titre, dont la preuve en cas de litige devra être rapportée par un écrit lorsque la valeur de l’acte juridique dépasse 375 €.

Il est également possible de déroger aux prescrits de l’article 35 du Code rural par la destination du père de famille (cfr ci-dessus).

Nous avons également évoqué ci-dessus la jurisprudence encore actuellement majoritaire qui reconnaissent la prescription acquisitive des plantations de plus de 30 ans.

La sanction pour non-respect des distances de plantations consiste en l’arrachage des arbres aux frais de l’auteur de l’illégalité.

En principe, aucun dommage, ni aucun trouble ne doivent être démontrés, le non-respect de la distance de plantation étant en soi suffisant pour obtenir l’arrachage. Cela étant, le caractère automatique de cette sanction doit être tempérée dans la mesure où certains juges estiment que l’abattage automatique peut dans certains cas donner lieu à un abus de droit.

Enfin, l’article 37 alinéas 1er et 3e du Code rural permet à un propriétaire dont le fonds est envahi par les branches ou les racines d’un arbre voisin de couper lui-même les racines et d’exiger du propriétaire de l’arbre qu’il procède à l’élagage des branches.

TOUR D’ECHELLE.

L’article 31 du Code rural autorise le propriétaire d’une haie, d’un mur non mitoyen de passer sur le fonds voisin en vue d’élaguer la haie, d’enlever le branchage, de réparer ou entretenir le mur.

Si les fonds appartenant au voisin est clos, le passage devra être demandé au voisin, qui pourra le désigner à son choix. En cas de refus, le passage sera pris à l’endroit le moins dommageable avec une indemnité pour le dommage éventuellement causé.

JOURS ET VUES

Les vues s’entendent de toute espèce d’ouverture ou de dispositif généralement quelconque permettant une prise d’air et de lumière et d’où le regard peur porter sur la propriété d’autrui. La distance à laquelle une vue doit se trouver par rapport à la limite séparative des fonds est établie aux articles 678 et 679 du Code civil.

Les jours ne s’ouvrent pas et ne laissent passer que la lumière. La distance à respecter par rapport à la ligne séparative des fonds est prescrite à l’article 677 du Code civil.

S’agissant de servitudes continues et apparentes, les servitudes de jour et de vue dérogeant au prescrit légal peuvent être constituées, outre par convention, par destination de père de famille et par le jeu de la prescription trentenaire. Rappelons cependant que certains juges à l’instar du juge de paix de Fontaine l’Evêque dans une décision du 14 juin 2012, que l’acquisition d’une telle servitude n’est admissible qu’en présence d’un véritable empiètement sur le fonds voisin.

Dès lors, comme développé ci-dessus, en cas d’empiètement sur le fonds voisin durant plus de 30 ans, le propriétaire de cet empiètement sera fondé à conserver celui-ci mais également à interdire à son voisin d’établir sur son propre fonds des ouvrages susceptibles de l’occulter, tandis qu’en l’absence d’empiétement, le propriétaire du fonds sur lequel donnent les ouvertures irrégulières restera libre de procéder à des aménagements à sa convenances, sous réserve des limites que constituent les théories de l’abus de droit et des troubles de voisinage.

Le non-respect des articles 676 à 679 du Code civil pourra être sanctionné par l’obturation des ouvertures percées illégalement sans que le titulaire de la servitude ne doive démontrer le moindre dommage.

La théorie de l’abus de droit constitue, tout comme en matière de distances de plantations (cfr ci-dessus) un frein au caractère automatique de la sanction.

Terminons par l’hypothèse des jours et des vues percées dans un mur mitoyen, la question est réglée par l’article 675 du Code civil qui établit qu’aucune ouverture ne peut être pratiquée de quelque manière que ce soit dans ce type de mur, sans avoir obtenu le consentement du voisin copropriétaire.

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